Об улучшении жилищных условий я впервые задумалась три года назад. Узнала стоимость имеющейся у меня коммуналки и оказалось, что цена однокомнатной «хрущевки» почт вдвое больше… Решила взять кредит. Но оказалось, моего заработка недостаточно. Я решила копить. Заработки бывали разные, в том числе и хорошие, хоть и разовые, и я планировала понемногу накопить денег с помощью банка. Но… рост цен на квартиры все мои планы разрушил. Уже к Новому 2004 году та же «хрущевка» стала стоить на 20% дороже. «Нет, мне не угнаться за ценами на жилье», - грустно подумала я.


А жить в коммуналке было уже невмоготу. Весной подруга предложила переехать к ней, а мою комнату в коммуналке сдавать, я с удовольствием переехала к ней, платили с ней пополам коммунальные услуги, а денежки от сдачи своей комнаты копила. Занялась образованием, поисками новой работы, где мой доход позволил бы мне взять кредит на длительный срок.

Осенью 2005 года я смогла уже сама снимать однокомнатную квартиру. Дела пошли в гору. Все мои родственники стали усиленно брать кредиты: две моих сестры, моя подруга купили таким образом жилье. На работе многие штурмовали банки и вселялись в свои новые квартиры. Я почувствовала в себе силы, решила, что мой доход стал достаточным для кредита. Как экономист я просчитала все, учла все мои доходы, все расходы и убедилась в том, что могу себе позволить кредит.

Рекомендую тем, кто собирается взять кредит:

из общей суммы семейного или личного ежемесячного дохода вычесть обязательные ежемесячные траты – квартплату, транспортные расходы, расходы на питание, на образование детей, детский сад. При расчетах не занижайте расходы на питание и прочие каждодневные нужды и не рассчитывайте на призрачные премии, которых может и не быть. Если есть обязательство по кредиту, не забудьте эту сумму вычесть из ежемесячного дохода. Глядя на остаток, вы реально сможете представить себе, какой именно размер ежемесячного платежа вас не разорит.

Итак, я отправилась в самый крупный банк, название которого знала с детства. Для получения кредита на покупку квартиры мне потребовались два поручителя. Ставка банка составляла 16% годовых, а если бы я, получив свидетельство о регистрации на квартиру, отпустила поручителей, и, как обязательство по исполнению кредита заложила приобретенную квартиру, моя ставка стала бы 15% годовых. Проценты начисляются на остаток по кредиту, и с каждым месяцем сумма, вносимая в банк, уменьшается.

Срок, на который предоставляется кредит, возможен до 15 лет. Документы, необходимые для рассмотрения в кредитную комиссию:

1 Ксерокопия всех листов паспорта заемщика и поручителей, прописка обязательно должна быть местной. (У одного из моих поручителей в паспорте при пересечении Украинской границы на ж/д, пограничники шлепнули печати при въезде и выезде, хоть и не имели на это право. Так вот, банк счел негодным паспорт этого поручителя, и мне пришлось менять ему экстренно паспорт, ведь это было в моих интересах).

2 Ксерокопия всех листов трудовой книжки заемщика и поручителей, заверенная на каждом листе отделом кадров последнего места работы.

3 Если заемщик представляет справку о доходах с работы по совместительству, то необходимо предоставить банку оригинал и копию трудового договора с этой работы. Причем договор должен быть бессрочным, а также стаж работы на этом предприятии (по совместительству) должен быть не менее года.

4 Справки о зарплате за последние 6 месяцев с места работы, как с основной, так и с работы по совместительству. (Здесь надо заметить, что доход должен быть таким, чтоб за вычетом НДФЛ и прочих удержаний, ежемесячная сумма по кредиту не превышала 35 % от чистого дохода. Кроме того, здесь учитываются и количество иждивенцев). Эту форму выдает сам банк, заполняется она бухгалтером предприятия, подписывается главным бухгалтером и директором.

5 Оригинал для сверки и копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе заемщика и поручителей.

6 Оригинал для сверки и копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования заемщика и поручителей.

7 Свидетельство о браке и его копия заемщика (если заемщик женат/замужем).

8 Свидетельство о рождении детей и его копия (если есть иждивенцы).

9 Новшество банка – необходимо предоставить оригиналы и копии медицинских полисов заемщика и поручителей.

10 Анкеты, заполненные отдельно заемщиком и поручителями, где указываются ФИО, год и место рождения, место регистрации, место проживания, семейное положение, место работы, контактные телефоны и прочее.

11 Предварительный договор купли-продажи на квартиру, которую приобретаете.

Далее, когда все документы проверены, заверены и приняты банковским работником, начинается проверки на достоверность службой безопасности банка. Из службы безопасности банка делаются звонки заемщику, поручителям и их руководителям. При необходимости они же организуют выезд на дом и на работу к заемщику и поручителям, дабы убедиться в достоверности документов, в соответствии предоставляемой на бумаге информации и действительности.

Они, кстати, могут запросить у руководителя и финансовую информацию, чтоб убедиться, что доход заемщика действительно официальный, что финансовое состояние предприятия устойчиво. Здесь руководитель имеет полное право отказать им в доступе к подобного рода документации, ведь это коммерческая тайна, но в этом случае банк вполне может отказать в выдаче кредита. Таким образом банк страхует себя.

Я не сумела пройти испытания службы безопасности, и мне в выдаче кредита было отказано из-за некорректных ответов моего руководителя на вопросы о финансовой деятельности нашей организации… Впрочем, банк вообще не обязан сообщать о причинах отказа.

Я поговорила со знакомыми банковскими работниками, узнала о том, что банки охотнее дают кредиты супругам, которые выступают друг у друга созаемщиками, а также тем заемщикам, поручителями которых выступают их родственники. Так получили кредиты на покупку квартир две моих сестры, одна с мужем, как молодая семья, другая выступила созаемщиком у мужа. И еще одна моя подруга с мужем и двумя поручителями.

Мне же пришлось изучать условия кредитования в других коммерческих банках. Банк предлагает деньги не из альтруизма, а ради собственной выгоды и рассчитывает вернуть их с прибылью. В банках есть два вида ипотечного кредита:

• Своя собственная программа, проценты колеблются от 14 до 19%, начисляются на остаток. Срок предоставления кредита до 15 лет. Здесь высок единоразовый комиссионный сбор - до 3% - от суммы займа. Возможно досрочное погашение кредита. А есть такой минус – в некоторых банках в качестве обеспечения возврата кредита необходимо положить на депозит 20% от суммы займа на весь срок возврата кредита. Процент по депозиту в среднем составляет 0,5%, когда сумма долга достигает суммы, равной сумме, хранящейся на депозите, кредит считается погашенным.

• А также в этих коммерческих банках применяется единая федеральная программа, которая, как я поняла, действует по всей России. Процентная ставка по этому виду ипотечного кредита:

Если заемные средства составляют от стоимости приобретаемой квартиры

до 50% - 12% годовых,

от 50 до 70 % - 13% годовых,

более 70% - 14% годовых.

Сроки кредитования до 25 лет. Комиссионный сбор от 0,5 до 1% от суммы займа. Досрочное погашение кредита возможно лишь по истечении срока моратория (6месяцев) по письменному заявлению, суммами, лимит которых устанавливает сам банк, например не менее 10000 рублей.

О том, как выглядит ежемесячный платеж по федеральной ипотечной программе:

Заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле: Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗх ПС/1- (1+ПС)-(ПП-1)

Где

ОСЗ – остаток ссудной задолженности на расчетную дату,

ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки,

ПП – количество процентных периодов, оставшихся до окончательно погашения ссудной задолженности.

То есть весь срок возврата оплачивается ежемесячно одна и та же сумма, рассчитанная банком.

В целом условия по федеральной ипотечной программе везде одинаковые, но есть и некоторые различия, состоящие в следующем:

1 Несмотря на то, что в качестве обеспечения возврата кредита банк оформляет закладную на приобретенную квартиру, в некоторых банках все же требуются поручители.

2 Процедурой андеррайтинга (проверка платежеспособности заемщика и проверка на «юридическую чистоту» приобретаемой квартиры) некоторые банки занимаются сами, за эту услуги берут оплату от 500 до 1500 рублей. А некоторые банки пользуются услугами ипотечных агентств. Эти услуги потенциальный заемщик оплачивает в кассу агентства сам, это составляет примерно 3000-4000 рублей.

3 Деньги на покупку квартиры в некоторых банках перечисляются после предъявления заемщиком свидетельства о государственной регистрации на квартиру. По сути это выглядит так: вы с покупателем отправляетесь в Регистрационную Палату, где совершаете сделку. Покупатель передает вам квартиру по акту передачи, но денег вы ему оплачиваете лишь часть (собственные средства). Представляете, как чувствует себя продавец? А если у него, кроме того, цепочка, и на вырученные от продажи данной квартиры деньги он, как правило, в этот день должен купить себе квартиру?

Итак, не менее недели вы ждете свидетельство о регистрации, несете его банку, который оформляет закладную. И только в течение еще трех дней продавец наконец-то получает на свой расчетный счет остальные деньги. Но тут возможно, что банк за обналичивание возьмет с него процент – 0,5 -1 % от суммы. Я столкнулась с тем, мне отказывали даже в просмотре квартиры, выяснив эти детали моего кредитования. Всегда продать квартиру легче покупателю, у которого на руках есть вся сумма, чем человеку, берущему кредит.

4 Некоторые банки выдают заемщику деньги на момент сделки, но за это берут дополнительный процент те же 0.5-1% от суммы. Это выглядит так: вы с продавцом едете в Регистрационную Палату, совершаете сделку. Покупатель передает вам квартиру по акту передачи. Вы оплачиваете часть денег за квартиру (собственные средства), отдаете документы на регистрацию, получаете расписку из рег. палаты, (по которой через неделю и получите свидетельство о регистрации). Сразу же после сделки едете в банк, показываете расписку банковскому работнику. И буквально в течение часа продавец в кассе банка получает оставшуюся сумму (ваши заемные средства). Сейчас многие банки перешли на такую форму.

5 По данной федеральной программе некоторые банки сотрудничают с Агентствами недвижимости, которые входят в Гильдию Риэлтеров. И если вы клиент такого агентства, где вам подбирают квартиру, то существуют льготы в банке, выдающем кредит: ниже и процент за ведение расчетного счета, и комиссионный сбор. Но минус в том, что стоимость услуг в подобных Агентствах выше в 2-3 раза, чем в простой риэлтерской конторе. Я воспользовалась услугами частного риэлтера – приятельницы и не пожалела об этом. За приемлемую цену она продала мою коммуналку, подобрала вариант с покупной квартирой, сопровождала в банки.

Я остановила свой выбор на одном из коммерческих банков. Поручители мне не понадобились, так как банк счел достаточным условие, что обеспечением возврата кредита будет моя квартира, на которую они оформят закладную.

Я предъявила банку справки 2НДФЛ за весь предшествующий 2005 год и текущий 2006 год с основного места работы и с работы по совместительству, а также копию всех листов паспорта. И там же в банке заполнила небольшую анкету. Через два дня банк вынес предварительное положительное решение о рассмотрении меня как заемщика и направил меня в Ипотечное Агентство. Туда я отнесла следующие документы:

1. Ксерокопию всех листов трудовой книжки, заверенную на каждом листе отделом кадров моего основного места работы.
2. Трудовой договор (бессрочный) и его копию с работы по совместительству.
3. Оригинал и копию диплома об образовании.
4. Оригиналы и копии платежек за коммунальные услуги за три последних месяца.
5. Справку из Паспортного стола о моей регистрации.
6. Оригинал и копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
7. Оригинал и копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе.
8. Справки из наркологии и психдиспансера о том, что я не состою у них на учете. (Если бы были водительские права, то было бы достаточно их).

* Все копии были сверены с оригиналами документов и мне возвращены.

Десять дней мои документы рассматривали в комиссии по андеррайтингу в ипотечном агентстве и вынесли положительное решение о предоставлении кредита. Я оплатила 3000 рублей за услуги агентства, и мне сказали, что в течение 6-ти месяцев я могу искать квартиру…

На второй стадии андеррайтинга мне потребовалось собрать следующие документы:

1. Я должна была вступить в Потребительский Кооператив, внести туда членский взнос в размере 1 % от суммы займа. Для чего это нужно? Внеся этот взнос, я могу пользоваться их услугами, оплачивать через них без какой либо комиссии ежемесячные платежи по кредиту, кроме того, если наступает момент, когда я не смогу оплатить вовремя платеж, ПК платит его за меня сам, таким образом, перекредитовывает меня за льготный процент. В ипотечное агентство мне надо предоставить договор от ПК.

2. Нотариально оформленное заявление о том, что я не замужем. (Если я была бы замужем, то свидетельство о браке и его копия)

3. На приобретаемую квартиру:

а) Копия свидетельства о государственной регистрации.

б) Выписка из Единого Государственного Реестра Продаж.

в) Справка из Жека о том, что нет задолженности по квартплате по данной квартире.

г) Акт оценки на квартиру (Делается оценщиком данного ипотечного агентства, стоит 1500-2000 рублей).

д) Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) собственника на продажу квартиры. (Делается за счет покупателя) Или же, если продавец - собственник не женат/не замужем, то требуется нотариально оформленное заявление о том, что продавец не замужем/не женат.

Через три дня документы были проверены, меня записали в банк на подписание кредитного договора.

За два-три дня до сделки, продав свою коммуналку, я положила на счет «до востребования» в этот же банк собственные средства. Через неделю состоялась сделка по покупке квартиры.

Накануне сделки сняла их и оплатила в рег. палате часть квартиры. Сдали мы все документы в рег. палате, подписав договор купли-продажи, акт приема-передачи, получили расписку, отправились в банк. Там продавцу выдали оставшуюся часть денег. Через неделю я получила свидетельство о регистрации, понесла его в банк, там сделали отметку.

Теперь я должна была в течение 10 дней застраховать свою жизнь и квартиру. Страховка составила примерно 1% от суммы займа. Оплачивается один раз в год. На следующий год сумма займа уменьшается, соответственно сумма страховки, вносимая в ипотечное агентство, тоже. Мне был вручен график платежей и озвучены сроки оплаты.

По условиям кредитного договора я должна использовать квартиру по назначению, я не имею права ее сдавать, регистрировать в ней кого-то. Я должна в ней жить сама, поддерживать ее в порядке, беречь ее сохранность. Банк оставляет за собой право прийти ко мне с проверкой в квартиру.

Кроме услуг риэлтера ваши расходы могут быть следующими:

1 Нотариальные расходы – от 1500 руб.

2 Страхование жизни и квартиры – от 1% от суммы займа.

3 Акт оценки на приобретаемую квартиру – от 1500 руб.

4 Банковские сборы от 0,5 до 3 % от стоимости займа.

5 Услуги ипотечного агентства от 3000 руб.

6 Членский взнос в кооператив – от 1% от суммы займа.

7 Расходы в Регистрационной Палате – от 1500 руб.

В моем случае подобные расходы составили чуть более 5 % от стоимости купленной квартиры.

Некоторые ушлые предприниматели предлагают такие услуги, как оформление трудовых книжек и необходимых справок для банков с высокими зарплатами. Стоимость подобной услуги - 5000 рублей. Но здесь нужно быть крайне осторожной: взяв с вас деньги, выписав справки, пообещав, что на звонки из службы безопасности банка ответят «как положено»: да, мол, работает у нас такой-то человек вот уже много лет, и зарплата у него такая-то, и занимаемся мы тем-то, и так далее.

Но на поверку оказывается, что все телефоны, указанные в справках липовые, печати принадлежат несуществующим фирмам, которых нет в едином реестре предприятий, а банк это обязательно выяснит. Будьте осторожнее. В случае если ваша зарплата не полностью «белая», лучше уж попросите своего руководителя пойти вам на встречу и сделать все нужные справки от фирмы, где трудитесь.

Плюсы ипотеки:

Несмотря на то, что ваша квартира в залоге банка, вы уже живете в ней, а не продолжаете грустно мечтать о собственном жилье. Ваша жизнь застрахована, квартира тоже. Вы приходите к себе домой, обустраиваете свое жилище, делаете все так, как вам хочется, не переживаете о том, что вам придется искать новое съемное жилье. Ваши ежемесячные платежи по кредиту станут привычными, время не стоит на месте, зарплаты растут, а взнос в банк по федеральной программе остается прежним.

Кроме того, если у вас действительно такой доход, как указан в справках, то, взяв в банке мемориальный ордер на вашу ссуду (банковский работник все вам объяснит после сделки), предоставив пакет необходимых документов в налоговую инспекцию, вам должны будут вернуть 13% от суммы вашего займа. Либо частями в течение года, либо сразу одной суммой, по вашему желанию. А после всего возврата ипотечного федерального кредита государство компенсирует вам еще 6% от суммы погашенного вами займа.

Статистики какой то определенной под рукой у меня нет, но могу сказать из своих наблюдений: ипотека пользуется спросом. Большинство моих коллег, процентов 30-40, купили таким образом себе жилье. Я рада, что вхожу в эти 30-40% и уже живу в своей квартире.

Ольга УСТИНОВА

КАК НЕ БОЯТЬСЯ ИПОТЕКИ


Для человека, который никогда не брал денег в долг, решиться взять кредит сразу на квартиру не очень легко. Мы с мужем считали, что вполне нормально зарабатываем. В нашем случае процесс накопления напоминал апорию Зенона про Ахилла и черепаху: к тому времени как мы набирали нужную сумму, ее становилось недостаточно, и нужно было копить еще. А весной так нам и вовсе казалось, что мы – та самая «черепаха», которая зачем-то и вопреки здравому смыслу пытается догнать Ахилла. Зенон вместе со своей апорией нервно курит в сторонке.

Ипотеки мы собственно никогда не боялись. Все эти страхи из серии «а что если...» и «а вдруг», и даже самый страшный – «а что если вдруг....?!» нас не пугали, просто заставили сперва внимательно изучить вопрос и чужой опыт (интернет рулит!), просчитать варианты и сравнить программы разных банков.

В результате во многом благодаря форумам и конференциям был выбран Международный Московский Банк. Несколько человек подряд взяли кредиты, и все были довольны. А у Банка еще и ставки вроде самые низкие – 9% в долларах и 11 в рублях. Рубли мы рассмотрели и отвергли. Вернее муж долго думал, считал и заявил, что в долларах, оно, вроде, выгоднее. Все аргументы приводить не буду, но звучало правдоподобно. К тому же они у меня записаны, если окажется, что выгоднее было в рублях, он у меня до пенсии будет посуду мыть безо всяких «по очереди».

Ах да… Скажу честно, мы все таки были в привилегированном положении. Была уже у нас своя квартира в Подмосковье. Так себе квартирка - однушка в хрущевке, жить мы в ней уже давно не живем (сперва сдавали, а потом перестали), но на фоне сегодняшнего безумия она потянула на ОЧЕНЬ неплохую сумму. Ну и раз уж отвлеклись – продавали мы ее тоже ипотечнику, так даже не стали риэлтора нанимать. Давать объявления в «Из рук в руки» много ума не надо. А больше он ни зачем и не нужен. Вся сделка шла под контролем банка. Все документы типовые. Сделки проводятся ежедневно по несколько штук, как на конвейере. Были, конечно, звонки из агентств – давайте, дескать, мы вам найдем покупателя за символическую сумму в 3-5 тысяч долларов, но муж их пресекал на корню, а благодетели посылались вежливо но твердо. Если продавать ипотечнику, продавец надежно защищен!

Сперва хотели провести сделку альтернативную. Т.е. мы находим покупателя, быстро ищем себе вариант, а потом проводим две сделки одновременно. Но от этой идеи пришлось быстро отказаться. Никто не хочет ждать. В честное слово, что повышать цену не будем, не верят. Рост цен продолжался. Жалко. Тем более что в ММБ практикуют встречную продажу. Т.е. можно не вносить первый взнос, а деньги на него направить от продажи своей квартиры. Девчонки из ипотечного отдела уверяли, что там ничего сложно нет, и, судя по дальнейшей с ними работе, скорее всего так бы и было.

Картина уже в первые дни нарисовалась. Варианты есть. Ездили на просмотры через день, стараясь в одном районе посмотреть сразу по 2-3 квартиры. Первую неделю вредничали, искали «идеальный» вариант. Но поскольку время себе жестко ограничили, потом чуть опустили планку. К концу третьей недели выбор был сделан в пользу любимого Юго-Запада.

Там дороже, зато инфраструктура, и район очень хороший. Квартира – однушка на последнем этаже 17-этажной довольно новой панельки. До метро, к сожалению, далековато, зато Битцевский парк совсем рядом. Документы на нее были практически собраны (не хватало одной справки). ММБ рассмотрел и одобрил за 3 дня, еще день на страховую (кстати, нашли всего за 0,8%) и два – на оценку (процессы идут параллельно). В общем, после того, как сдали все документы, на сделку вышли уже через неделю.

Еще неделя регистрации, и документы на руках. Ремонт решили не делать, уже после переезда застеклим балкон. Первый платеж по кредиту через неделю. Чтобы не ездить в отделение, подписались на интернет-банк, через который и будем гасить. И документы готовим на налоговый вычет. 130 тысяч рублей на дороге не валяются (а потом еще вычет с процентов по кредиту).

В общем, брать или не брать кредит – личный выбор каждого, советы здесь давать бесполезно. Просто хочется отметить, что ничего страшного в этой ипотеке нет. Она уже давно стала обыденным делом. Главное – не нервничать, не бояться и не стесняться спрашивать, если что не понятно.
passion.ru